"Kurzzeitmiete Wien" führt in zwei Richtungen, die rechtlich nichts miteinander zu tun haben. Eine private Wohnung tageweise zu vermieten ist in Wien streng geregelt: höchstens 90 Tage im Jahr, darüber hinaus nur außerhalb von Wohnzonen und nur mit Bewilligung. Wer dagegen als Gast eine möblierte Unterkunft sucht, landet je nach Dauer bei ganz anderen Formen: Serviced Apartment oder Aparthotel für Nächte und Wochen, Kurzzeitwohnen und Wohnen auf Zeit für mehrere Monate, Zwischenmiete bei privaten Hauptmietern. Für Häuser, die als Beherbergungsstätte gewidmet sind, gilt der 90-Tage-Deckel nicht. Die eigentliche Frage lautet dann nicht mehr "ist das erlaubt?", sondern "welche Form passt zu meiner Aufenthaltsdauer, und ab wann rechnet sie sich?". Beides trennen wir hier sauber, samt der Nächte, in denen ein Hotel die klügere Wahl ist.
Ist Kurzzeitvermietung in Wien erlaubt?
Für private Wohnungen nur eingeschränkt. Deine eigene Wohnung darfst du bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig an Gäste vermieten, ohne Bewilligung, solange du dort deinen Wohnsitz (Haupt- oder Nebenwohnsitz) behältst. Die Stadt nennt das Home-Sharing, und es ist auch in Wohnzonen erlaubt. Wer darüber hinaus vermieten will, braucht seit 1. Juli 2024 eine Ausnahmebewilligung der MA 37, befristet auf höchstens fünf Jahre, und die gibt es nur außerhalb von Wohnzonen: In einer Wohnzone nach § 7a der Wiener Bauordnung ist die regelmäßige entgeltliche Kurzzeitvermietung nicht zulässig. Schon das Anbieten über den 90-Tage-Rahmen hinaus ohne Bewilligung kann laut Merkblatt der MA 37 bis zu 50.000 Euro kosten. Ob das Vermieten schon ein Gewerbe ist, entscheidet der Einzelfall: Dienstleistungen wie Reinigung oder Bettwäsche zählen ebenso wie der Auftritt nach außen, etwa Angebote auf Reiseplattformen, wie oesterreich.gv.at erklärt. Die Regeln veröffentlicht die Stadt Wien; die Wirtschaftskammer fasst sie im Merkblatt zur Kurzzeitvermietung zusammen.
Für dich als buchenden Gast ist die gute Nachricht: Das alles betrifft die private Vermietung. Ist eine Unterkunft als Beherbergungsstätte gewidmet, greift die 90-Tage-Beschränkung nicht. So gewidmete Serviced Apartments und Aparthotels buchst du so unkompliziert wie ein Hotelzimmer, nur mit Küche.
| Art der Vermietung | In Wien erlaubt? | Wie lange? | Für wen |
|---|---|---|---|
| Private Wohnung, eigener gemeldeter Wohnsitz | Ja, eingeschränkt | bis 90 Tage pro Jahr | Wohnungsinhaber:innen; als Mieter:in nur, wenn der Vertrag Untervermietung erlaubt |
| Private Wohnung außerhalb einer Wohnzone | Nur mit Ausnahmebewilligung (MA 37) | befristet, max. 5 Jahre | Vermieter:innen mit Genehmigung |
| Private Wohnung in einer Wohnzone (§ 7a BO) | Nur als Home-Sharing | bis 90 Tage pro Jahr, keine Ausnahmebewilligung | wer dort wohnen bleibt |
| Angebot auf Airbnb oder Booking | Anbieten zählt wie Vermieten; ob es ein Gewerbe ist, entscheidet der Einzelfall | die 90-Tage-Regel gilt weiter | private Anbieter:innen |
| Als Beherbergungsstätte gewidmet (etwa Serviced Apartment, Aparthotel) | Ja | keine 90-Tage-Grenze | Gäste, die tage- bis wochenweise wohnen |
Das ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung, und die Regeln ändern sich (Stand September 2026).
Wie lange darf eine Kurzzeitvermietung sein? Die 90-Tage-Regel
Bei der privaten Variante sind es die genannten 90 Tage pro Kalenderjahr, alles darüber braucht eine Bewilligung. Was dabei als kurzfristig gilt, wird im Einzelfall beurteilt: Die WKO Wien nennt als Richtwert 2 bis 30 Tage. Für als Beherbergungsstätte gewidmete Häuser gibt es die 90-Tage-Obergrenze nicht. Für dich als Gast heißt das: Wie lange du in einem Serviced Apartment wohnst, ist deine Sache. Drei Nächte gehen genauso wie drei Monate. Wo die sinnvolle Grenze liegt, entscheidet nicht das Gesetz, sondern der Preis, und dazu kommen wir gleich.
Kurzzeitmiete, Kurzzeitwohnen, Wohnen auf Zeit, Zwischenmiete: 5 Begriffe, 5 verschiedene Regeln
Fünf Begriffe landen oft in derselben Suche, meinen aber Verschiedenes, und je nach Begriff gilt ein anderes Recht.
| Begriff | Was damit gemeint ist | Typische Dauer | Rechtlicher Rahmen |
|---|---|---|---|
| Kurzzeitmiete | meist die touristische Vermietung einer Wohnung | Richtwert 2 bis 30 Tage, privat höchstens 90 Tage im Jahr | Wiener Bauordnung, Ortstaxe |
| Serviced Apartment | möbliertes Apartment mit Service, pro Nacht gebucht | Nächte bis Monate | als Beherbergungsbetrieb geführt: kein Mietrechtsgesetz |
| Kurzzeitwohnen | möbliertes, serviciertes Wohnen über Monate | bei room4rent 2 Monate bis 2 Jahre | befristeter Vertrag laut Anbieter |
| Wohnen auf Zeit | Oberbegriff für möbliertes Wohnen mit Ablaufdatum, meist monatsweise | ab etwa einem Monat bis zu mehreren Jahren | je nach Anbieter Beherbergung, Nutzungsvertrag oder Mietvertrag |
| Zwischenmiete | Untermiete bei einer Hauptmieterin oder einem Hauptmieter | einige Monate | Untermiete nach ABGB und Mietrechtsgesetz |
Serviced Apartment heißt: möbliert, voll ausgestattet, tage- bis wochenweise, ohne langfristigen Mietvertrag. Wird es als Beherbergungsbetrieb geführt, trägt dich der Gastgeber binnen 24 Stunden ins Gästeverzeichnis ein, einen Meldezettel brauchst du dort erst, wenn du länger als zwei Monate bleibst (§ 5 Meldegesetz). Das ist der Fall für Städtereisen, Geschäftsaufenthalte oder die ersten Wochen nach einem Umzug.
Kurzzeitwohnen ist ein Anbieterbegriff für möbliertes Wohnen über Monate. Das Österreichische Siedlungswerk listet darunter etwa die room4rent-Häuser, die von zwei Monaten bis zu zwei Jahren vermieten.
Wohnen auf Zeit ist der Oberbegriff, und hinter ihm stehen sehr unterschiedliche Angebote. Der Fonds für temporäres Wohnen, 1971 von der Stadt Wien und den Sozialpartnern gegründet, vermietet unter der Marke Mein Wien-Apartment rund 4.000 möblierte Apartments, mit einer Mindestwohndauer von rund sieben Monaten. Plattformen wie kurzzeitmiete.at vermitteln möblierte Wohnungen für 1 bis 6 Monate. Eine Stichprobe auf ImmoScout24 zeigte am 18. September 2026 Monatsmieten zwischen 1.374 und 2.375 Euro für 32 bis 88 m². Nicht dazu gehören die SMART-Wohnungen der Stadt: Für die brauchst du das Wiener Wohn-Ticket, und das setzt unter anderem zwei Jahre Hauptwohnsitz in Wien voraus.
Zwischenmiete meint eine private Wohnung, die jemand für einige Monate untervermietet, meist über das Schwarze Brett der ÖH, willhaben oder WG-Gesucht. Rechtlich ist das Untermiete, und ob die Hauptmieterin überhaupt untervermieten darf, hängt am Vertrag: Die meisten Mietverträge enthalten laut oesterreich.gv.at ein Untermietverbot. Rechne mit einer Kaution, laut Mieterhilfe meist drei Bruttomonatsmieten. Wer mehrere Monate bleibt und sich um Möbel und Verträge kümmern will, ist damit oft besser dran. Für Umzug und Wohnungssuche haben wir das im Ratgeber für Langzeitaufenthalte und Relocation sowie bei den monatlichen Konditionen für möblierte Apartments durchgerechnet.
Klassische Kurzzeitmiete einer Privatwohnung ist genau die Kategorie, die in Wien am stärksten reguliert ist. Wenn du das trotzdem suchst, führt der Weg über private Anbieter, nicht über uns. Wie sich Wohnung, Hotel und Serviced Apartment sonst unterscheiden, steht im Vergleich Airbnb, Hotel und Serviced Apartment.
Die Kurzzeitmiete-Schwelle: ab wann sich ein Serviced Apartment rechnet
Ein Serviced Apartment kostet pro Nacht mehr als ein Bett im Hostel und oft ähnlich viel wie ein Mittelklassehotel. Der Unterschied liegt nicht im Nachtpreis, sondern darin, was man mit der Zeit spart: eigene Küche statt jedes Essen auswärts, Waschmaschine statt Reinigung, mehr Quadratmeter statt Zimmer. Diese Vorteile amortisieren sich mit jeder Nacht stärker. Ehrlich ist auch das Gegenteil: Für zwei Nächte spielt das kaum eine Rolle.
| Aufenthalt | Was sich meist rechnet | Warum |
|---|---|---|
| 1 bis 3 Nächte | eher Hotel | Küche und Platz amortisieren sich noch nicht, tägliche Rezeption ist bequemer |
| 4 bis 13 Nächte | Serviced Apartment | selbst kochen und waschen, mehr Raum, der Nachtpreis relativiert sich |
| 2 Wochen bis 3 Monate | Serviced Apartment oder Langzeit-Tarif | voll ausgestattet plus Meldeadresse, flexibler als ein Mietvertrag |
| über 3 Monate | Wohnen auf Zeit, Zwischenmiete oder eigene Wohnung | wer länger als drei Monate ununterbrochen bleibt, ist von der Ortstaxe befreit, und Monatsmieten werden günstiger |
Die letzte Zeile ist der Punkt, an dem viele Serviced-Apartment-Anbieter schweigen: Wer länger als drei Monate ununterbrochen in Wien bleibt, ist laut Wiener Tourismusförderungsgesetz von der Ortstaxe befreit, die seit 1. Juli 2026 bei 5 Prozent liegt und am 1. Juli 2027 auf 8 Prozent steigt. Wer so lange bleibt, sollte Wohnen auf Zeit, eine Zwischenmiete oder eine eigene Wohnung durchrechnen. Für alles darunter, also die klassische Kurzzeitmiete von wenigen Nächten bis wenigen Wochen, ist ein gewerbliches Serviced Apartment meist die sauberste Lösung, rechtlich wie preislich. Konkrete Preise pro Apartment und die Konditionen für längere Aufenthalte findest du bei den Preisen für Serviced Apartments am Naschmarkt.
Kann man als Deutscher ein Apartment in Wien mieten?
Ja, ohne Einschränkung. Für einen Aufenthalt im Serviced Apartment brauchst du keinen österreichischen Wohnsitz und keine Bonitätsprüfung, du buchst wie in einem Hotel, und für weniger als drei Monate reichen dir als Deutsche:r Reisepass oder Personalausweis. Beim Melden kommt es auf die Unterkunft an: Ziehst du in eine Wohnung, meldest du dich spätestens 3 Tage nach dem Einzug an, und der Unterkunftgeber unterschreibt den Meldezettel mit. In einem Beherbergungsbetrieb trägt dich der Gastgeber binnen 24 Stunden ins Gästeverzeichnis ein, einen Meldezettel brauchst du dort erst, wenn du länger als zwei Monate bleibst. Bleibst du länger als drei Monate, beantragst du zusätzlich spätestens vier Monate nach der Einreise eine Anmeldebescheinigung. Und die Ortstaxe von derzeit 5 Prozent entfällt, wenn du länger als drei Monate ununterbrochen bleibst.
Kurzzeitmiete am Naschmarkt: die MINT-Option
MINT @Naschmarkt führt Premium Serviced Apartments direkt am Naschmarkt im 6. Bezirk. Fünf Einheiten, alle mit voll ausgestatteter Küche, Self-Check-in und Anmeldemöglichkeit:
- Mini MINT, 35 m² für 2 Gäste, ab 185 Euro pro Nacht: der kompakte Einstieg für Städtereise oder Solo-Geschäftsreise. Verfügbarkeit prüfen
- Double MINT, 55 m² für 3 Gäste, ab 205 Euro: mehr Platz für längere Aufenthalte. Verfügbarkeit prüfen
- Double MINT mit Balkon, 55 m² für 3 Gäste, ab 215 Euro: dasselbe mit Freiluft. Verfügbarkeit prüfen
- MINT Artisan, 65 m² für 4 Gäste, ab 185 Euro: design-orientiert, gutes Preis-Raum-Verhältnis. Verfügbarkeit prüfen
- Penthouse, 85 m² für 4 Gäste, ab 375 Euro: die Maisonette für Familie oder Anspruch. Verfügbarkeit prüfen
Der Naschmarkt liegt vor der Tür, die U-Bahn am Karlsplatz ist in 3 Minuten fußläufig, die Staatsoper in 8. Vom Flughafen bringt dich der CAT in 16 Minuten nach Wien Mitte, von dort eine U4 bis Kettenbrückengasse, ohne Umsteigen. Einen eigenen Parkplatz und eine 24-Stunden-Rezeption gibt es nicht, dafür Self-Check-in und einen direkten Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Ist Kurzzeitvermietung in Wien erlaubt? Für private Wohnungen nur eingeschränkt: bis 90 Tage pro Jahr, solange du dort deinen Wohnsitz behältst, auch in Wohnzonen. Darüber hinaus nur außerhalb von Wohnzonen und nur mit einer befristeten Ausnahmebewilligung der MA 37. Für Häuser, die als Beherbergungsstätte gewidmet sind, gilt die 90-Tage-Grenze nicht (Stand September 2026).
Ist Kurzzeitvermietung in Österreich erlaubt? Die touristische Kurzzeitvermietung ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Wien gilt als besonders streng, vor allem in Wohnzonen, Home-Sharing bleibt aber erlaubt. Als Gast einer gewerblich geführten Unterkunft musst du dich um diese Vorschriften nicht kümmern, sie betreffen die Vermieterseite.
Wie lange darf eine Kurzzeitvermietung sein? Bei privater Vermietung mit eigenem Wohnsitz bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Bewilligung; als kurzfristig gelten laut WKO Wien als Richtwert 2 bis 30 Tage. In einer als Beherbergungsstätte gewidmeten Unterkunft gibt es keine solche Obergrenze. Wie lange du als Gast bleibst, entscheidest also du.
Kann man als Deutscher in Wien eine Wohnung mieten? Ja. Für ein Serviced Apartment brauchst du keinen österreichischen Wohnsitz, du buchst wie in einem Hotel. Ziehst du in eine Wohnung, meldest du dich spätestens 3 Tage nach dem Einzug an, der Unterkunftgeber unterschreibt mit; in einem Beherbergungsbetrieb trägt dich der Gastgeber ins Gästeverzeichnis ein, und einen Meldezettel brauchst du erst nach zwei Monaten. Für eine klassische Mietwohnung gelten die üblichen Bedingungen mit Kaution und Vertrag.
Was unterscheidet Kurzzeitmiete von einem Serviced Apartment? Kurzzeitmiete meint meist die private, tageweise Vermietung einer Wohnung, in Wien stark reguliert. Ein Serviced Apartment ist möbliert und serviciert; ist es als Beherbergungsstätte gewidmet, gilt die 90-Tage-Grenze nicht. Als Gast buchst du es so unkompliziert wie ein Hotel.
Was kostet ein Serviced Apartment in Wien pro Nacht? Am Naschmarkt beginnen die MINT-Apartments bei 185 Euro pro Nacht (Mini MINT, 35 m²) und reichen bis 375 Euro (Penthouse, 85 m²). Für längere Aufenthalte gibt es eigene Konditionen im Buchungsprozess.
Fällt bei einem Serviced Apartment Ortstaxe an? Ja. In Wien beträgt die Ortstaxe seit 1. Juli 2026 5 Prozent des Nächtigungsentgelts, ab 1. Juli 2027 8 Prozent. Befreit ist, wer länger als drei Monate ununterbrochen bleibt.
Wie funktioniert Wohnen auf Zeit in Wien? Du wohnst möbliert für einen begrenzten Zeitraum und zahlst meist monatlich, dazu kommt in der Regel eine Kaution. Je nach Anbieter ist das Beherbergung, ein Nutzungsvertrag wie beim Fonds für temporäres Wohnen oder ein befristeter Mietvertrag. Für wenige Nächte bis Wochen passt ein Serviced Apartment, ab mehreren Monaten lohnt der Vergleich mit Wohnen auf Zeit und Zwischenmiete.
